מחלוקת שטח מושכר בין בעלים לדייר/אופיר טנא
רקע כללי
בעת האחרונה אנו נתקלים בדרישות מצד בעלי נכסים ו/או דיירים למדוד ולסקור נכסים לצורך אימות שטחים. דרישות אלו עולות, בין השאר, כתוצאה מפערי שטח המתגלים בנכסים המושכרים אשר הסכמיהם מציינים שטח גדול או קטן מהשטח הפיזי. שאלות לא פשוטות עולות ונשאלות גם בקשר ישיר לחיובי הארנונה שלעיתים מושפעים (לא בהכרח) באופן ישיר מהסכמי השכירות.
עלותו של מטר רבוע גבוהה ביותר ועל כך אין ויכוח ואולם, בל נשכח כי מעבר לעלות שכר הדירה יש משמעות אדירה לנתון השטח בחישוב דמי הניהול שלעיתים מהווים יחידת רווח ובכלל זה עלויות תחזוקת שטח. בנוסף, בנוגע לחיובי ארנונה, עשויות להיווצר חשיפות אדירות אצל בעלי נכסים מול הרשויות המקומיות .
אנו נתקלים לעיתים בבעלי נכסים המנהלים מו"מ מול דייר על מחיר באופן קשוח ביותר ואינם מוכנים לרדת ולו בשקל אחד. אך מנגד, משכירים בעלי הנכסים את שטחיהם בחסר ניכר ללא כל ידיעה ולהיפך. כך, אגב ההפסד הכלכלי הכרוך באובדן הכנסה, עלול להיווצר גם הפסד חשבונאי מובהק מאחר ובמקרים מסוימים נדרשים בעלי הנכסים לשלם ארנונה על שטחים נרחבים גם כאשר אינם מחזיקים במטר אחד בודד בבנין!?
פערים אלו, או לכל הפחות התחושה שמא יש פער, מכניסים מתח רב בין דיירים לבעלי נכסים ויוצרים, לעיתים שלא בצדק, חשיפות וסיכונים ולעיתים אף גוררים עימות חריף עד כדי דרישות השבה של שנים אחורנית.
*יצויין כי בשנים האחרונות אנו עדים לדרישות ארנונה רטרואקטיביות מבעלי נכסים שלא השכירו בדיווחיהם את מאת האחוזים של נכסיהם כאשר הלכה למעשה מושכרים כל השטחים. במקרים אלו דורשות הרשויות כי בעל הנכס ישלים את הארנונה בגין יתרת השטחים שלא הושכרו (במסמך זה לא אכנס לסוגיה הלא פשוטה בדבר סמכותה של הרשות לבוא ולחייב את בעל הנכס על פי הסכם ולאו דווקא על פי הזיקה הקרובה ביותר שיכול ובכלל מצויה בידי הדייר).
האתגר
העמסה וחישוב מדוייק של רכוש משותף כפי שקיים בנכס בפועל, וכפי שהופיע במצג ובהסכמות שהיו בבסיס ההתקשרות. יש לציין כי קל למדוד את היחידה על פי רוב, לפי שיטת ברוטו-ברוטו (קיר חיצוני לקיר חיצוני כאשר קיר משותף מדוד בחציו) אך מנגד קשה לחשב העמסת רכוש משותף המחושב באופן יחסי. שכן, הרכוש המשותף אינו קומתי בלבד אלא "רץ" לאורך כל הבנין וכולל בין השאר- חדרי מערכות על גגות, חדרים טכניים במרתפים, לובאים, חדרי מכונות, כרכובים, נישות וכיוב'.
קשיים ומהמורות
א. ביצוע מדידות והגדרות שטח - לכאורה ניתן לומר כי הנושא פשוט - מדידה של מטר אמורה להיות מטר אצל כל מודד. אלא שהמציאות שונה! כאן ניתן למצוא פרשנויות וספקטרום נרחב בין המדידות. השאלות - מי מודד, מה הוגדר למדוד, ומה מטרת המדידה אקוטיות נוכח העובדה שקיימים סטנדרטים שונים של מדידה והגדרות שונות של סיווג ושיוך שטחים. לדוגמא- שטח ארנונה בעיריית ת"א בבנין משרדים ימדד לפי שיטת נטו-נטו שטח רצפות, בעוד ששטח לצורכי שכר דירה נמדד ברוטו-ברוטו (קיר חיצוני לקיר חיצוני) וזאת ללא שנכנסו כלל לסוגית הרכוש המשותף שלעיתים מחויב ולעיתים לא.
ב. הגדרות שטח- במקרים רבים לא ברור מהם השטחים הנכללים במדידה. לכאורה, מצד הבעלים כל מטר יש למדוד בדיוק כפי שעלתה עלות הבניה, בין אם מדובר בשטח שירות, סוכך, חדר מכונות על הגג או כל מטר אחר, שהרי עלות הבניה לא מבחינה בין סוגי השטחים, גם אם גמר בתוך יחידה עלה יותר. הגדרת השטחים עלולה (או מצד הבעלים עשויה) להוביל לפערי שטח משמעותיים שעשויים להגיע לעיתים עד כדי 10% משטח הנכס כולו, ע"י שני מודדים שונים ששניהם צודקים! הכיצד?- מודד הוסמך למדוד והוא חייב ומחויב למדידה שלו. אולם, המודד אינו הגורם שיודע לקבוע מהם השטחים המוסכמים, מכיוון ששאלה זו עשויה להיות בכלל שאלה משפטית ולכך לא הוסמך המודד.
ג. שיטת העמסת השטחים- תורת ניתוח השטח וניהולו קשורה כמובן לשיטת הניהול. קיימות מספר שיטות, שמעלות כל אחת כשלעצמה, בעיתיות כזו או אחרת. להלן אסקור מספר שיטות שכיחות (כמובן שישנן שיטות או דרכים נוספות).
• שטח ברוטו+יחס העמסה קבוע (נהוג בד"כ במרכזים מסחריים). על פי שיטה זו נקבע אחוז העמסה קבוע על שטח היחידה ברוטו- לדוגמא, 15% תוספת קבועה ללא קשר ישיר לכמות הרכוש המשותף. שיטה זו מקילה על מחלוקת השטחים עם הדיירים. שכן, את היחידות עצמן קל למדוד ולאמת. שאלת חלוקת הרכוש המשותף הופכת להיות שולית. מאחר ויש הסמכה על אחוז קבוע, מדובר בעניין הסכמי לחלוטין. כאן אנו מוצאים מספר הסתעפויות-
i. הצמדת אחוז נמוך מהרכוש המשותף וגלגול יתרת הרכוש המשותף דרך דמי הניהול- עפ"י רוב מהווה את השיטה עם כמות הבעיות הנמוכה ביותר, מאחר וקל יחסית להציג נתונים ספציפיים לדייר- אם בקניון יש שטחי ציבור של 40% לדוגמא וההסכם מדבר על 15% רכוש משותף, יכולה להיות מחלוקת על גובה דמי הניהול ושכר הדירה אבל השטח לא מהווה את הבעיה העיקרית על פי רוב.
חשוב לציין כי במרכזים מסוימים שיטת חישוב הארנונה פועלת לפי חלק יחסי, כך שקיימות שתי שיטות חישוב שטח שונות- שכירות לפי אחוז קבוע, ארנונה לפי חלק יחסי. שם אנו מוצאים טענות של דיירים כנגד העירייה שעליה לחייבם לפי מה שקבוע בהסכם ולא לפי חלק יחסי ללא קשר לעובדה שהיו נדרשים לשלם זאת ממילא דרך דמי הניהול ואולי עם תוספת תקורה.
ii. הצמדת רכוש משותף עם אחוז קבוע הדומה ליחס הרכוש המשותף בנכס כולו- מהווה שיטה שלכאורה מדויקת אבל הלכה למעשה בעייתית מכמה סיבות-
• נדל"ן זז ונושם! לכאורה מדובר באוקסימורון הרעיון הוא שתנועת דיירים (איחוד ופיצול יחידות), בריחה ממסגרות השטח העיקרי, השכרת שטחי עזר ושירות, הוספת שטחים מבונים כגון גלריות, סככות וכיוב' מהוות לעיתים גורם מפר איזון. די בכך ששטח משותף הוצמד לדייר כזה או אחר, למשל, שטח הסעדה פרטי של בית קפה ומיד היחס משתנה. ברגע שנמצאים על הגבול או על אחוז העמסה שדומה למצב הראשוני (ההיתר) נוצר פער.
• שטחים רבים לא נראים לעין, קשה לכמת אותם. לדוגמא, חדרי מכונות בקומות המרתף, חדרים טכניים בגגות. עניין זה יוצר תחושה שמא בעל הנכס גובה ביתר, גם אם התחושה נשארת בגדר תחושה בלבד זה עדיין גורר שאלות וטרדה רבה.
• היתרון הניכר בשיטה זו היא ההסכמה, במילים אחרות במידה וקיימת שיטה ברורה ומוסכמת, אברור מה הם התנאים וקל יותר להתמודד איתם.
• שטח ברוטו+העמסת חלק יחסי ברכוש משותף- בדומה לסעיף הקודם רק ללא הסכמה על שטח אלא לפי אחוז. ניתן לומר לכאורה שזוהי שיטה מדויקת שסוגרת כל שטח בבנין אלא שהמציאות מוכיחה שזו השיטה הבעייתית ביותר- נוכח העובדה כי בניינים כאמור "נושמים" לאורך השנים, כפי שתואר למעלה, אנו מוצאים שלאורך זמן פערי השטח גדלים/קטנים באופן ניכר תהליך אשר גורר בעיות רבות. די לו לבעלים שייחד שטח ממ"ק, מחסן טכני במרתף לדייר ספציפי, כדי שכל היחס ישתנה בבנין, כך גם דייר שהוסיף שטח גלריה ובו ברגע שינה את יחסו של השטח העיקרי וכפועל יוצא את חלוקת הרכוש המשותף.
• שיטת "זו הכלה"- שיטה זו מגדירה יחידה מול מחיר ולא שטח מדויק. ברור כי קיים קשר בין השטח למחיר. אין בעיה להוריד מחיר ולהגדיר יחידה בשטח גדול יותר או לחילופין להציג רווחיות גדולה יותר למטר רבוע כאשר מגדירים שטח קטן יותר (אגב בניגוד לתקן IFRS הדורש להציג נכס לפי שווי ריאלי. כאן אנו נתקלים בפערי שטח אדירים שלעיתים ניתן לקבל אותם בהבנה נוכח צוק עיתים במציאת דיירים, עלויות ארנונה גבוהות על נכסים ריקים ולהיפך. אלא שכל זה טוב ויפה ובלבד שלא משרשרים את השטחים במשך שנים ויוצרים עיוות קשה.
יצויין כי הניסיון מלמד שזוהי השיטה המסוכנת ביותר מבחינת חשיפה לשומות ארנונה רטרואקטיביות ובכלל מול הפרשי שטח.
לסיכום קיים צורך בכלים מדוייקים יסגרו את הפערים ויסייעו בקבלת החלטות ניהוליות שכן המדובר במלאי אדיר שהפסד מכל יחידה הוא קבוע ומצטבר לאורך שנים.
הפתרון
בראש ובראשונה יש להבין את משמעות והגדרת השטח והמרחב, יש להבין ולהגדיר באופן ברור בהסכמי השכירות מהם השטחים נוכח הסיכונים/החשיפות.
כמובן שיש למדוד ו/או לאמת שטחים ולבחון אותן באמצעות גורמים מקצועיים אשר מיומנים לא במדידה לבדה אלא במשמעויות המדידה- שכאמור המדידה אינה קבועה אלא נתונה לפרשנות.
קיימים כלים ומערכות ניהול שטח מדוייקת וגמישות היודעות להציג ול"נשום" יחד עם תנודתיות השטח.
מערכת שכזו פיתחה חברת POC, המערכת הינה מערכת גראפית שהנותנת אפשרות לסנכרן בין סטנדרטים שונים של מדידות ולהציג בכל שיטת ואופן את חלוקת השטח כך, שהנתון העובדתי הקבוע חוזר למקומו ולא הופך נתון מוערך- מנהל הנכס מקבל תמונה מהימנה ומדוייקת על המלאי אותו הוא מנהל.
מערכת כאמור צריכה ויודעת לחלק רכוש משותף בכל האופנים שהוסברו ופורטו לעיל בין אם באופן יחסי לפי אחוז ההחזקה ובין באמצעות קביעת אחוז קבוע שמועמס על שטח היחידה עצמה.
באמצעות זו שיטת "זו הכלה" חוזרת לגדולתה אבל עם ידיעה מה הפער האמיתי, וההחלטות מתקבלת בקלות ומהירות אבל עם ידיעה ברורה לגבי הפערים.
המסמך נכתב על ידי אופיר טנא מנכ"ל חברת ריפאנד המתמחה בסקירת נכסים, ניתוח שטחים והפחתת ארנונה.
